公募REITs发行提速释放积极信号

　　8月以来，又有两单公募REITs——中金联东科技创新产业园REIT、华夏大悦城购物中心REIT获得证监会准予注册批复，这传递出公募REITs发行提速以及市场回暖的积极信号。

　　市场人士认为，从发行端、市场端、政策端来看，公募REITs发行市场进一步扩容、长期配置价值显现、制度设计持续完善将成为下阶段公募REITs市场投资的三大看点。

　　发行市场将进一步扩容

　　从发行端看，今年以来公募REITs发行市场显著回暖。Wind数据统计，截至8月11日，今年以来已有11只公募REITs募集成立，超过去年全年水平。

　　市场预期，随着《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》自8月1日起实施，公募REITs将迈入常态化发行新阶段。

　　光大证券分析师孙伟风认为，《通知》出台有望加速公募REITs市场扩容，推动公募REITs进一步向着市场化、权益化方向发展。平安证券分析师刘璐表示，《通知》在项目质量、主体责任方面提出了更明确的要求，有助于提升REITs发行效率。

　　随着常态化发行稳步推进，公募REITs底层资产图谱将不断拓宽。国泰君安资产管理分析称，根据《通知》，清洁能源高效燃煤发电、园区基础设施中不可分割的底商和酒店、AAAA级景区及其配套酒店、长租公寓、养老基础设施等资产被正式纳入试点资产类别，将极大丰富基础设施REITs产品投资范围。

　　该机构同时称，《通知》取消了对基础设施REITs现金流分派率或内部收益率等关键经济指标的统一规定，更加突出REITs产品作为权益类金融工具的特性。

　　配置价值显现

　　从市场端看，REITs作为另类高分红资产，市场积极看好REITs市场配置机会。

　　近期，REITs板块备受青睐。中证REITs全收益指数7月26日至8月7日实现9连涨。截至8月11日，今年以来中证REITs全收益指数累计上涨12.6%。

　　多只保租房REITs涨幅居前。其中，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT今年以来的涨幅均已高达30%以上，红土创新深圳安居REIT今年以来的涨幅超过25%。

　　华泰证券研究所认为，在市场化租金仍在寻底背景下，保租房REITs在租金价格优势以及刚需定位支撑下，持续保持稳定运营。REITs市场规模有望进一步拓宽，活跃度有望提升，持有型物业的价值重估空间得以打开。

　　REITs或成为长期资金重要配置方向。浙商证券首席经济学家李超认为，在债券市场利率中枢下行背景下，市场资金配置盘可能仍然偏强，REITs将成为长期资金重要配置方向。“自上而下来看，公募REITs作为封闭式、存续期较长、分红比例相对较高的投资品类，与保险、社保、年金、养老金、产业资本等耐心资本的配置需求天然契合。”李超说。

　　瑞思不动产金融研究院院长朱元伟表示，若社保基金可以投资REITs，将有助于优化中国REITs市场的投资人结构，发挥长期资本压舱石和稳定器的作用。

　　制度设计持续完善

　　从政策端看，不断完善的制度设计将为公募REITs加速发行“保驾护航”。

　　一方面，REITs专项立法工作已经纳入规划，值得期待。根据证监会印发的2024年度立法工作计划，证监会将配合国务院有关部门做好《不动产投资信托基金管理条例》等行政法规的制定、修订工作。

　　银河证券表示，REITs专项立法不仅需要关注产品的法律定位问题，还需要解决产品结构优化、产融结合的内生性问题以及法律责任的全覆盖问题，构建一套专业的、符合我国国情的法律体系，规范REITs的全流程行为。

　　另一方面，后续公募REITs相关税收政策完善值得关注。李超表示，从国际REITs市场来看，完善税收政策能够促进市场提质扩容、长远发展，提升产品在促进经济社会发展中的作用。有关部门可能在新规基础上，针对公募REITs产品全周期，在企业所得税、土地增值税的征收和递延等方面，出台相关政策及配套细则。