火爆“楼市打新”B面： 刚需担忧“陪跑”

　　近期，“万人摇号”在房地产圈刷屏，起因是杭州市有超过6万个家庭一起摇号“抢”900多套房，整体中签率不足2%。无独有偶，南京、成都等部分城市此前也分别上演过“万人摇号”的“大片”。

　　《证券日报》记者调查发现，在个别楼盘的“万人摇号”中，有碰运气者、投机者、放贷者疑似趁机参与运作。对此，专家建议进一步优化相关政策。

　　人才优惠政策与楼市“打新”相遇

　　摇号买房(一手新房)由来已久，2017年7月份，上海市率先出现摇号买房;随后，成都、南京、杭州、武汉、长沙、深圳等城市也陆续实施。

　　以杭州市为例，2018年4月份，杭州市房地产市场持续健康发展协调小组发布《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》，规定2018年4月4日起，杭州市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目由房地产开发企业委托公证机构采取公证摇号的方式开展销售工作。至此，杭州市开启了买房摇号的新旅程。

　　除了推出摇号买房举措，杭州市在人才引进的政策落实方面，也力度较大。

　　2020年2月24日，杭州市有关部门印发了《关于服务保障“抓防控促发展”落实“人才生态37条”的补充意见》(以下简称《补充意见》)，其中第一部分主要内容的第2条提到，“支持高层次人才优先购房。”

　　据杭州市人力资源和社会保障局官网显示，仅4月份(4月1日—4月30日17：30)，杭州市一共新增了1383名高层次人才，且新增人数还在不断上升。

　　当然，急切“抢人”的不止杭州市，不少城市也早已将购房优惠等举措加入当地人才引进政策中。据《证券日报》记者不完全梳理，仅5月份，就有宁波、郑州、广州、济南等多个城市先后落实人才落户、购房补贴等方面的优惠举措。

　　有投机者、放贷者趁机参与

　　仔细观察“万人摇号”的几个网红楼盘发现，被“抢”楼盘都有3个共同特点：均价较低、与周边二手房价格差悬殊、交付年限近。

　　至于参与“万人摇号”的群体，除了刚需外，还包括被“一、二手市场价格差悬殊”、买到便是赚到吸引的投机者碰运气者。因此，面对“优先摇号买房”的利好，很多人都希望能够挤上人才“阵营”。

　　以杭州市为例，为了实施楼市调控，杭州市推出“限地价、限房价”的双限制度。从呈现的结果来看，新房价格比周边二手房价格便宜。上述超过6万个家庭“抢”的名为远洋西溪公馆的楼盘，平均销售价为2.8万元/平方米，和周边3.5万元/平方米—4万元/平方米的二手房价有一定的价格差，也就是说一旦买到该楼盘的房，基本上就会出现至少每平方米7000元的收益。

　　家住杭州市余杭区的思思(化名)告诉《证券日报》记者，唾手可得的近百万元利润(房屋建筑面积为59平方米—190平方米，按最小的59平方米、7000元的净收益计算，转手就能赚近42万元，如果户型较大，差价会更高)让大家“疯狂”起来，大量家庭加入“碰运气”行列，都想获得几乎是无风险套利的机会。

　　“有些购房者家庭为了能在‘网红盘’抢占一席之地，不得不广撒网——在已开盘的多个楼盘里报名申请摇号。但多数楼盘都需要验资(避免摇号中签后没有钱购房的情况)，验资要求和资金额根据各楼盘而定，一般会要求购房者将满足首付的资金存入指定银行并冻结，直至摇号公示结束后解冻。资金不足的购房者只得抵押贷款或者选择放款快的民间借贷，目前我咨询的行情价为借100万元，5天需要7500元的利息。”准备帮父母置换房的李丽(化名)向《证券日报》记者透露。

　　记者据此估算发现，民间借贷的折合成年化利率已经超过了50%。对此，国浩律师(上海)事务所律师朱奕奕在接受《证券日报》记者采访时表示，刚刚获得表决通过的《中华人民共和国民法典》规定：禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定。此外，自2015年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条确定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。

　　此外，《补充意见》中提到人才优先倾斜为“首套房”，且杭州市住房保障和房产管理局对人才摇号买房的具体操作进行了解答，强调高层次人才应以家庭为单位报名参加优先摇号购房。

　　但是，《证券日报》记者注意到，开发商的摇号公示之中，对于人才的要求大多仅有“无房家庭”字眼。有购房者担忧，人才如果卖掉原房产算不算“无房家庭”，或者如果摇号成功后卖了相关房产，还能不能再次参与优先摇号。

　　杭州市某楼盘售楼处工作人员透露：“如果被认定为杭州市高层次人才，哪怕之前已买首套房，只要卖出或过户到其他人名下，还可享受购买首套房优先摇号的权利。”

　　《证券日报》记者就上述工作人员的说法，致电杭州市人力资源和社会保障局寻求辨别真伪，对方称杭州市住房保障和房产管理局主要负责相关事宜;但是，杭州市住房保障和房产管理局工作人员解释称，杭州市房产交易产权登记管理中心负责产权认定。截至发稿，记者未能获得官方正式回复。

　　此外，部分新房是准现房，交房时间短对于投机者而言很吸睛。

　　“我前段时间已经通过了人才认定，正在考虑要不要腾出房票去摇号。”浙江大学某教授向《证券日报》记者坦言，的确眼红杭州楼市的倒挂红利，但家人不同意此做法。

　　“远洋西溪公馆的地块早在2009年就已拍下，哪怕是11年前的楼盘、户型也很老，但并不影响投资者蜂拥而至。毕竟购买期房后，开发商延期交房的情况仍较常见，而购买准现房能减少推迟交房的风险。”家住杭州市西湖区的箫霄(化名)告诉《证券日报》记者，恰恰由于是准现房，激发了很多投机者的“抢房”热情，甚至有的投机者会与一些手上有房票但没钱买房的人合作，双方约定如果中签按照一定比例分享利润。

　　箫霄作为刚需购房者，自2018年底开始摇号买房，经过9次摇号、历经将近1年才在2019年下半年买到房。箫霄说：“现在刚需购房者需要和可以摇3轮号的人才拼手气，中签率更低，有些人等不及‘打新’，最终花高价买二手房。”

　　专家建议进一步优化政策

　　对于各地人才可优先摇号购买首套住房这一政策，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林在接受《证券日报》记者采访时表示，一方面是为了吸引并留住高层次人才，以促进区域创新与发展，提升城市竞争力。另一方面是为了消化本地住房市场增量和存量，保障房地产市场的平稳发展。

　　那么，如何防止政策被投机者滥用?盘和林认为，要为政策打“补丁”。各地人才落户、购房优惠等政策已逐渐精细化，但只要有利益存在，就不乏想“钻空子”、想利用漏洞的人，如果摇号制度不健全就很容易给投机者留下“钻空子”的空间。所以，需要建立一个健全、完善的摇号制度。

　　中国国际经济交流中心经济研究部副部长刘向东建议，要确实把优惠提供给有需求的各类人才。

　　“针对‘万人摇号’、一二手房价价格悬殊等现象，相关政策也应找准施策方向，根据市场实践及时‘转向’。在切实保障优惠政策能解决人才所急所需所盼的同时，也能更好地保障普通购房者的权益。”刘向东进一步表示。