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二线城市上演"拿地热" 济南最热地块溢价90%成

券商中国 2019-05-14 08:54

在3月强劲反弹突破千亿大关后,房企融资在4月大幅回落。同策研究院的数据显示,4月,40家典型上市房企完成融资总额共计753.62亿元,环比大跌26.42%,但相比2018年依然属于高位,其中,大额度资金来自海外。

资金面的缓解直接体现在土地市场上,近期以二线城市为主的土地市场回暖明显,房企拿地热再次上演。今日,济南土地市场出让8宗地块,最热项目地块进行了154轮竞价,溢价率达到90%以上,住宅楼面地价过万。

境外融资成最主要融资方式

从同策研究院统计数据来看,2019年一季度,40家房企融资规模波动较大,继2月融资总额大幅下降、3月融资总额显著增长后,4月房企融资金额又有所回落,环比大跌26.42%,但相比2018年依然属于高位。1-4月同比来看仍有较大增长,40家典型房企融资总额共计3211.71亿元,同比上涨20.46%。

  有钱就抢地!二线城市上演

4月房企融资总额中,债权融资额为688.09亿元,占房企融资总量的91.30%,环比下跌30.15%。其中,发行公司债473.13亿元,环比上涨22.45%,占比62.78%;其他债权融资107.43亿元,环比大幅下跌66.94%,占比14.25%;信托贷款75.33亿元,环比下降52.52%,占比10.00%;股权融资总额65.54亿元,环比上涨67.81%,占比8.70%;境内银行贷款32.21亿元,减少56.95%,占比4.27%;中期票据、委托贷款、海外银团贷款融资金额为0。

值得注意的是,4月,境外融资大幅增加成为最主要融资方式,主要来自美元债。同策研究院的数据显示,4月发行的17笔公司债中,15笔是发行的美元优先票据或债券,合计459.23亿元。其中,中国恒大占据6席,发行总融资规模30亿美元,票面利率为9.5%-10.5%。

同策研究院研究员陈朦朦认为,4月473.13亿元公司债中有459.23亿元来自于境外融资,可见境内融资并不容易,当下国内房企境内融资形势依旧不够明朗,传统方式融资困难。

另外,从融资成本来看, 4月房企融资成本总体较高,多在7%以上。据同策研究院统计,在已披露的数据中,融资成本最低的是越秀地产发行的11亿港元的有担保可换股债券,票面利率为1.875%。其次是招商蛇口(21.10 +3.08%,诊股)发行的2019年度第二期超短期融资券,融资规模35亿元,票面利率2.80%。融资成本最高的是当代置业发行的于2021年到期的3亿美元优先票据,票面利率为12.85%。

资金面缓解后房企拿地井喷

资金面的缓解直接体现在土地市场上,近期,以二线城市为主的土地市场回暖明显,4月成房企拿地井喷期,又见房企疯狂拿地。

5月8日,济南成交8宗地揽金62.57亿元,其中有5宗住宅用,3宗商务金融用地,吸引了世茂、新城、龙湖、金地、招商、中铁等众多品牌房企参与。最终,中骏经过154轮竞拍,以总价32.4775亿元摘牌机床一厂项目(共6宗地),溢价率90.14%,其中有3宗住宅用地楼面地价破万元,最高一宗达到1.3万元/平方米。

4月30日,五一小长假前最后一个工作日,南京成交7宗住宅用地共揽金72.1亿元,溢价率均在40%左右。其中,最热门地块吸引了招商、保利、金地、万科等34家房企争夺,最终经过112轮竞价,荣盛以15.6亿元拿下,折合楼面价31980元/平方米,溢价率为41.82%。

4月25-26日,合肥连续两天集中成交25宗地,总卖地收入超过210亿元。据了解,有70多家房企参与抢地,有7宗地的溢价率超过100%。而此前的3月21日,合肥共成交6宗住宅用地,成交楼面均价超1万元/平方米,平均溢价率达到118.1%。

4月24日,苏州主城区成交5宗住宅用地,共吸金135.7亿元。其中,碧桂园拿下的地块成交楼面价最高,为26288元/平方米,同时溢价率也最高,为56.7%。

4月23日,武汉成交10宗地揽金228亿元。其中,有4宗均被融创拿下,总金额超过152亿元,溢价率最高的一宗为24%。另有一宗地被美的置业以28.57亿拿下,溢价率高达80%。

中原地产研究中心统计数据显示,4月有18家房企拿地超过50亿,刷新了最近一年多土地市场的月度纪录。其中,融创、碧桂园、新城、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家企业拿地超过100亿,融创更是以逾285亿的权益拿地总价占据单月房企拿地榜榜首。1-4月,累计超过28家企业拿地过百亿,同比2018年只有24家,2017年同期只有18家。

中国指数研究院认为,土地市场本次回暖主要源于市场在经历一定时期的调整后,受短期预期缓和导致补货意愿强烈、房企资金充裕,以及供地规模缩减、房企聚焦一二线城市等多因素综合影响。

不过,克而瑞研究中心认为,在中央再次提出坚持“房住不炒”的定位不动摇、对地价上涨较快的城市提出了预警后,本轮地市热度的上涨势态不会维持太久,土地市场的“疯狂”面临更大风险,无论是战略调整还是规模需要,企业投资布局仍然需要保持谨慎,尤其对于地价屡创新高的城市和区域,盲目追高并不可取。

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